作者：趙晉杰，編輯：王靖，頭圖來自：視覺中國

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卸任董事長當(dāng)天，剛做完一次眼部手術(shù)、還在等待第二次手術(shù)時(shí)間的吳亞軍，戴著一副黑色墨鏡出席了龍湖集團(tuán)內(nèi)部的合伙人大會，坦陳自己的身體最近出了一些狀況，除了眼睛之外，過去一段時(shí)間還總是心跳過速，“到現(xiàn)在還沒有完全查到原因。所以我覺得我再往下工作的話可能也不太合適了，過去幾個(gè)月也經(jīng)過休整，但是我覺得沒有調(diào)整好?！?/p>

根據(jù)近日龍湖集團(tuán)發(fā)布的公告，創(chuàng)始人吳亞軍因個(gè)人年齡和身體原因卸任集團(tuán)董事長，但會以戰(zhàn)略發(fā)展顧問的身份繼續(xù)關(guān)注和支持公司。

雖然推動這場一把手權(quán)力交接的直接誘因是身體狀況，但對吳亞軍來說，尋找接班人的過程早在11年前就開始了。

2011年卸任龍湖集團(tuán)CEO后，吳亞軍從兩個(gè)方面持續(xù)強(qiáng)化公司的治理結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)“去家族化”，即大力引進(jìn)外部高管和培養(yǎng)提拔內(nèi)部“仕官生”。

接過吳亞軍指揮棒，集董事長、CEO于一身的陳序平，正是“仕官生”出身。2008年清華大學(xué)碩士畢業(yè)后，陳序平以“仕官生”身份加入龍湖集團(tuán)，歷任工程經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理、地區(qū)公司總經(jīng)理及集團(tuán)地產(chǎn)航道總經(jīng)理。今年3月，陳序平接替邵明曉出任集團(tuán)CEO，7個(gè)月后，再次接替吳亞軍成為集團(tuán)新一任董事長。

為了建立全國人才招聘發(fā)展體系，2004，吳亞軍在龍湖啟動“仕官生”校招計(jì)劃，以精英招聘的理念，從國內(nèi)外一流高校吸納優(yōu)秀應(yīng)屆畢業(yè)生。為給龍湖挑選出合格的中高層管理人才，吳亞軍早年間還會特意抽出時(shí)間面試每一名“仕官生”。財(cái)報(bào)資料顯示，目前龍湖高管團(tuán)隊(duì)中“仕官生”比例達(dá)到20%。

在吳亞軍看來，仕官生制度，幫助龍湖完成了內(nèi)部管理人才的自我輸血，從機(jī)制上解決了人才焦慮問題。

過去近30年間，吳亞軍帶領(lǐng)龍湖從重慶一隅之地，逐漸成長為輻射全國、年?duì)I收超千億元的房企巨頭，綠城集團(tuán)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平曾評價(jià)稱，“吳亞軍有男人氣魄，又有女人的細(xì)膩，我不吝嗇把溢美之詞送給她?！?/p>

不過，缺失吳亞軍的氣魄和細(xì)膩后的龍湖，面對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的低迷行情，在陳序平帶領(lǐng)下還能順利穿越下行周期嗎？

一

創(chuàng)辦龍湖之前，吳亞軍做過技術(shù)工人，還當(dāng)過報(bào)社記者、編輯。

1964年，吳亞軍出生在重慶一個(gè)小縣城里，因?yàn)槟赣H是裁縫，她跟著學(xué)會了一手做衣服的手藝。1980年，吳亞軍考入西北工業(yè)大學(xué)導(dǎo)航工程系，出于英語可能會對未來職場有幫助的心理，她利用業(yè)余時(shí)間報(bào)了一個(gè)口語培訓(xùn)班。

上述兩項(xiàng)技能果然在吳亞軍參加工作后發(fā)揮了重要作用。1986年，吳亞軍畢業(yè)工作2年的重慶前衛(wèi)儀表廠因?yàn)橐M(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)，需要與德國企業(yè)談判，在廠領(lǐng)導(dǎo)為接待人員發(fā)愁時(shí)，時(shí)年22歲的技術(shù)工人吳亞軍毛遂自薦，在德國企業(yè)代表來訪那天，吳亞軍穿著自己做的旗袍，講著一口流利的英語，順利完成了翻譯和接待工作。

當(dāng)時(shí)，同吳亞軍一起被分配到重慶前衛(wèi)儀表廠的大學(xué)生共有11名。因?yàn)槟芰Τ霰?，廠里安排吳亞軍兼任廠電大兼職教師，每月到手工資100多元，吳亞軍成了那個(gè)年代的“金領(lǐng)”，周圍人也都開始稱呼她吳老師，這個(gè)稱呼一直延續(xù)到了龍湖時(shí)代。龍湖內(nèi)部員工守則上有一條寫道：內(nèi)部員工之間，能不叫“總”就不叫“總”。

在重慶前衛(wèi)儀表廠工作4年后，隨著市場經(jīng)濟(jì)漸行漸深，有了更多選擇的吳亞軍，于1988年主動應(yīng)聘《中國市容報(bào)》，該報(bào)主辦單位是建設(shè)部城建司及重慶市建委。

通過這份媒體工作，吳亞軍不僅借助拉畫冊出版的活兒，賺到了人生第一桶金，而且還在房產(chǎn)、建材領(lǐng)域積累起不少有益資源。

促使吳亞軍想要進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)的誘因，來自其第一次在重慶買房的經(jīng)歷。當(dāng)時(shí)入手的那套房子不僅交房延期了1年，而且入住1年多后房子還沒有通上天燃?xì)?，?dǎo)致吳亞軍在用電高峰的夏季，做飯時(shí)都不敢同時(shí)打開電磁爐和空調(diào)，否則家里就會因?yàn)殡妷贺?fù)荷而跳閘。

在吳亞軍回憶中，那套房子的設(shè)計(jì)也充斥著不合理，客廳沒有窗戶、采光差，電梯經(jīng)常出故障，使得她不得不常常爬樓梯回家。

“如果有一天我做開發(fā)商，蓋的房子一定不會這么差。”吳亞軍開始憧憬進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間。

說干就干，1993年，懷揣自己賺到的第一桶金，吳亞軍從報(bào)社辭職成立重慶佳辰經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展有限公司，注冊資本200萬元，專做進(jìn)口建材生意，中國市容報(bào)社、重慶亞泰工貿(mào)發(fā)展公司、吳亞軍丈夫蔡奎、吳亞軍母親各出資50萬元。

蔡奎，畢業(yè)于南京航空航天大學(xué)通訊專業(yè)，在深圳通過炒股賺了人生第一桶金，于1993年創(chuàng)辦重慶亞泰工貿(mào)發(fā)展公司，涉及快速充電器的開發(fā)。據(jù)《香港信報(bào)》報(bào)道，兩人是因吳亞軍一次采訪報(bào)道結(jié)緣。

1995年，吳亞軍的重慶佳辰經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展有限公司與中建科合作，成立重慶中建科置業(yè)有限公司（即龍湖地產(chǎn)前身），正式涉足房地產(chǎn)。蔡奎關(guān)停自己的生意，從深圳回到重慶，與妻子吳亞軍一起創(chuàng)業(yè)。

二

作為房地產(chǎn)開發(fā)門外漢，沒有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的吳亞軍特意趕往深圳，向時(shí)任萬科董事長兼CEO的王石取經(jīng)，善于向其他公司學(xué)習(xí)，成為外界不少人對吳亞軍的印象之一。

同王石一樣，吳亞軍也勇敢抓住了自己進(jìn)軍房地產(chǎn)的首個(gè)機(jī)遇。當(dāng)時(shí)，建設(shè)部和國家科委正在全國推行“2000年小康住宅科技示范區(qū)”樣板項(xiàng)目，一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂頂著“科技示范項(xiàng)目”標(biāo)簽的樓盤，會出現(xiàn)賠本賺吆喝的情況，響應(yīng)者寥寥。

吳亞軍則抓住機(jī)會，最終，龍湖地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目——重慶龍湖南苑住宅小區(qū)被定為重慶“小康住宅科技示范區(qū)”。

1999年，龍湖地產(chǎn)第二個(gè)項(xiàng)目龍湖西苑銷售時(shí)，近兩千套房源一年內(nèi)售罄。

躊躇滿志的吳亞軍直接喊出了“5年領(lǐng)軍重慶地產(chǎn)、10年影響國內(nèi)地產(chǎn)”的目標(biāo)。及至2005年，龍湖地產(chǎn)年?duì)I銷額達(dá)到20億元，排名重慶第一。

同年，龍湖地產(chǎn)進(jìn)入北京，開啟全國化布局，并在2009年登陸香港聯(lián)合交易所。與吳亞軍當(dāng)年兩大目標(biāo)一起實(shí)現(xiàn)的，還有吳亞軍、蔡奎夫婦的財(cái)富自由夢。當(dāng)年，吳亞軍憑借273億元身價(jià)，超過碧桂園楊惠妍，首次登頂中國女首富。

但在財(cái)富暴增之后，吳亞軍的家庭卻亮起了紅燈。2012年，吳亞軍蟬聯(lián)中國女首富后，龍湖地產(chǎn)發(fā)出公告，宣布吳亞軍和蔡奎以和平、友好的方式解除了婚約關(guān)系。

據(jù)《香港信報(bào)》報(bào)道，吳亞軍給了丈夫200億港元分手費(fèi)。也正是因?yàn)檫@場天價(jià)離婚，在中國女首富位置上待了一個(gè)月的吳亞軍，很快被楊惠妍擠了下去。

不過，這場離婚反而強(qiáng)化了吳亞軍對龍湖的掌控力度。根據(jù)雙方離婚協(xié)議，蔡奎不再參與企業(yè)經(jīng)營，未來只根據(jù)占有股權(quán)享有分紅權(quán)。為避免龍湖股權(quán)落在第三方之手，蔡奎還簽署了相關(guān)協(xié)議書，讓吳亞軍代為掌管股票投票權(quán)。

蔡奎并非吳亞軍推行“去家族化”治理方針中排出管理層的第一人。早在2003年，吳亞軍就為此趕走過蔡奎的妹妹。當(dāng)時(shí)，面對丈夫的爭執(zhí)，吳亞軍解釋道，自己出錢送小姑子去讀大學(xué)的前提就是，畢業(yè)之后不能再回公司。龍湖上市的2009年，為了進(jìn)一步減少家族企業(yè)色彩，吳亞軍讓蔡奎辭任公司副董事長職務(wù)。

當(dāng)龍湖管理層中其他家族成員全部離開后，吳亞軍開始考慮接班人選問題，同王石一樣，在2011年8月，選擇先行辭任CEO，繼續(xù)以公司董事長的身份篩選合格接班人。

為此，吳亞軍先后參觀了小米和美的。在小米，吳亞軍聽雷軍講述了小米模式和創(chuàng)新發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。從小米歸來后的2017年，吳亞軍在龍湖試行合伙人制度，合伙人根據(jù)每年業(yè)績獲得股權(quán)和現(xiàn)金激勵。

美的的收獲對吳亞軍感觸更深。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》消息，2019年9月，吳亞軍帶隊(duì)去美的交流，當(dāng)時(shí)何享健已經(jīng)將權(quán)力交接給方洪波運(yùn)行了7年，“在何享健60歲把企業(yè)交給方洪波的時(shí)候，其實(shí)他的兒子何劍鋒已經(jīng)成年了，但他并沒有交給孩子，而是交給了畢業(yè)后就到了美的的方洪波?！痹趨莵嗆娍磥?，當(dāng)時(shí)中國第一批創(chuàng)業(yè)者交接的時(shí)候往往都是二代接班，何享健的做法稱得上十分另類。

跟美的交流后，吳亞軍將接班人選開始推進(jìn)到實(shí)踐階段，這才有了合伙人大會上吳亞軍自信的表態(tài)，稱“這個(gè)過程已經(jīng)經(jīng)歷了三、四年的安排，對于我和管理團(tuán)隊(duì)高層來講，也不算突兀，大家心里是有準(zhǔn)備的?！?/p>

三

從吳亞軍手中接班的陳序平，眼下正迎來上任以后的第一個(gè)大考。

外部房地產(chǎn)市場景氣度持續(xù)低迷。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%；商品房銷售額99380億元，同比下降26.3%。

越來越多曾經(jīng)煊赫一時(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)商遭遇資金鏈危機(jī)。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2022中國房企品牌價(jià)值50強(qiáng)》中，50強(qiáng)榜單變動率達(dá)50%，較上年大幅上升36%。其中，2021年還曾位列榜單第7、9、13、14的融創(chuàng)中國、世茂、陽光城和富力，均已消失。

2021年中期業(yè)績會議上，融創(chuàng)中國創(chuàng)始人孫宏斌還曾豪言：“融創(chuàng)現(xiàn)在是全中國最安全的房企，除了我們以外，都有可能暴雷”。到了今年5月，融創(chuàng)中國便因無法償還陸續(xù)到期的4筆美元債優(yōu)先票據(jù)利息，而官宣違約。

頂著“豪宅教父”名頭的許榮茂，其創(chuàng)辦的世茂也因?yàn)閭鶆?wù)陷入暴雷危機(jī)之中。7月份，世茂官宣公司已沒有能夠支付一筆高達(dá)10億美元到期優(yōu)先票據(jù)的應(yīng)付款。

龍湖自身也在遭遇規(guī)模和毛利的下降。今年上半年財(cái)報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)收入948億元，同比增長56.4%；凈利潤65.5億元，同比增長6.1%，但增速同比下滑了11%。同時(shí)，上半年毛利率同比下降6.4%。

二級市場直接給出了自己的反饋。截至10月28日收盤，龍湖股價(jià)為13.12港元/股，相比去年3月歷史最高點(diǎn)50.34港元/股，期間累計(jì)跌幅超七成，市值蒸發(fā)超過2300億港元。

剛剛過去的8月份，龍湖集團(tuán)還突遇一波股債雙殺，因受商票逾期傳言影響，當(dāng)天公司市值蒸發(fā)超過200億元。

面對股價(jià)暴跌和外界傳聞，吳亞軍不得不帶領(lǐng)管理層緊急召開臨時(shí)溝通會，對外表態(tài)稱，一切都是“市場驚慌導(dǎo)致的，企業(yè)根本沒出任何狀況。”

對于如何看待一家公司的成長性，吳亞軍曾對外給出過自己的理解：“成為一個(gè)穿越周期的公司，最終就會做大。我曾經(jīng)去向中國香港、日本的大公司取經(jīng)，老板們送給我的告誡都是：只要持續(xù)活著，公司就會做大。”

現(xiàn)在，帶領(lǐng)龍湖穿越新一輪周期的重?fù)?dān)，由吳亞軍交給了陳序平。

參考資料：

1.《吳亞軍把自己做沒了》經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

2.《龍湖地產(chǎn)吳亞軍：從女記者到女首富》時(shí)代周報(bào)

3.《龍湖獲35億港元銀團(tuán)貸，吳亞軍找到了“碎謠”方法論？》野馬財(cái)經(jīng)

4.《女首富吳亞軍：男人氣魄女人細(xì)膩》中國企業(yè)家網(wǎng)

5.《獨(dú)家專訪吳亞軍：退休后把龍湖交給職業(yè)經(jīng)理人，是很美好的事》八地談房

本文來自微信公眾號：盒飯財(cái)經(jīng)（ID：daxiongfan），作者：趙晉杰，編輯：王靖

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