近期，去年一度登上熱搜的“提前還房貸”又再次被熱議。不過與去年不同，如果說(shuō)去年多數(shù)的還款人還抱著觀望、猶豫的態(tài)度，那么今年相比于去年，選擇提前還貸的人更多了。而不斷增加提前還貸的還款人，也使得銀行開始設(shè)置各種隱形門檻，試圖延緩提前還貸。

(資料圖)

但是，與居民高漲的提前還貸需求相比，市場(chǎng)卻出現(xiàn)了各種勸阻的聲音。有很多“專家”指出“扎堆提前還貸并不可取”，銀行也通過各種方式提高了還貸的門檻，如線下申請(qǐng)、提前預(yù)約、每日限人數(shù)等。但居民看起來(lái)并不買賬，有銀行表示提前還貸的預(yù)約已經(jīng)排到的五月甚至六月。

為何出現(xiàn)“居民報(bào)復(fù)性還貸”的情況？銀行、輿論又為何想方設(shè)法延緩居民還貸？對(duì)于還款人而言，又該如何衡量提前還貸的得與失？

先來(lái)看為何近期再次出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性還貸”的情況。對(duì)于還款人而言，有沒有足夠的資金與資金未來(lái)的用途，是影響房貸還款人決策最重要的兩個(gè)因素。在資金的來(lái)源上，對(duì)于很多迫切要求提前還貸的還款人而言，這部分人多數(shù)為上班的中產(chǎn)收入者，多數(shù)人也都能夠在年底獲得一筆金額不小的年終獎(jiǎng)，這部分增量的資金，是影響他們選擇提前還款的重要因素之一。

至于資金未來(lái)的用途方面，很多人過去不選擇提前還貸的原因之一就在于這部分錢能夠取得更高的收益。提前還貸的金額并不算小，相比于平均5%～6%的房貸利率來(lái)說(shuō)，如果十年前，可以買到收益率10%左右的剛兌信托，如果五年前，也仍然可以買到收益率8%左右的信托，而如果是疫情發(fā)生的三年前，即便可以買到6%左右的信托產(chǎn)品，卻要開始承受信托產(chǎn)品暴雷的風(fēng)險(xiǎn)。

也就是說(shuō)，在過去，講買房使用貸款節(jié)省下來(lái)的資金用于理財(cái)，取得的收益率完全能夠覆蓋房貸利率，取得很好的套利效果。對(duì)于絕大多數(shù)人而言，自然會(huì)選擇貸款，而非是提前還貸。

到今天，曾經(jīng)高收益率的剛兌信托已經(jīng)不復(fù)存在，凈值化的理財(cái)產(chǎn)品一次又一次的教育了投資者?？梢哉f(shuō)，能夠達(dá)到比肩過去存量房貸利率水平的理財(cái)產(chǎn)品，在市場(chǎng)中少之又少，此時(shí)再將這部分富余的資金用于理財(cái)，不僅收益低、無(wú)法覆蓋房貸的利息支出，一旦遇到所投產(chǎn)品遇到“暴雷”的風(fēng)險(xiǎn)，更有本金損失的風(fēng)險(xiǎn)，因此很多人也就選擇了提前還貸，來(lái)減少房貸的利息支出。

除了是否有充足的資金和對(duì)資金未來(lái)用途的考慮外，從眾心理及對(duì)未來(lái)防御性的心理預(yù)期可能是導(dǎo)致提前還貸的另一重要因素。春節(jié)期間的走親訪友，親朋好友間的討論永遠(yuǎn)都逃不開房子相關(guān)的話題，2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了一百八十度的大轉(zhuǎn)彎，房貸利率關(guān)系到每個(gè)購(gòu)房人的切身利益，很多在春節(jié)前已經(jīng)提前還貸的還款人將自身的經(jīng)歷言傳身教后，自然能引起更多人的認(rèn)同，也更能讓人感同身受。

筆者的一位朋友，就是在春節(jié)期間同學(xué)聚會(huì)時(shí)，聽了同學(xué)還清房貸后“無(wú)債一身輕、心理放下了一塊大石頭”等感慨后，春節(jié)后立刻選擇了提前還清房貸。

而防御性心理則可以理解為居民對(duì)過去幾年疫情影響產(chǎn)生的“后遺癥”。對(duì)于房貸還款人而言，房貸每個(gè)的月還款是剛性的，無(wú)論居民是由于何種原因出現(xiàn)的房貸逾期，都會(huì)面臨接踵而至的征信不良記錄、催債等后果，而銀行對(duì)還款人突發(fā)情況的應(yīng)對(duì)顯然無(wú)法設(shè)身處地為還款人考慮，即便后來(lái)出臺(tái)的延期還款等政策，也都是在很久以后了，但是對(duì)還款人的傷害早已造成。

同時(shí)，能否成功申請(qǐng)延期暫且不說(shuō)，復(fù)雜的申請(qǐng)流程就已經(jīng)勸退了一大部分人。在對(duì)這種情況有了深刻的認(rèn)識(shí)后，即便疫情消退，工作生活恢復(fù)正常，收入也回復(fù)正常，很多人也會(huì)優(yōu)先選擇節(jié)衣縮食，還清房貸，以防止未來(lái)再次發(fā)生類似的情況。某種意義上，這也算是疫情后產(chǎn)生“疤痕效應(yīng)”的一種，傷口雖好，康復(fù)后也仍然影響著居民對(duì)未來(lái)的決策。

因此，對(duì)于那些選擇提前還貸的還款人來(lái)說(shuō)，所謂的“報(bào)復(fù)性還款”只是選擇了一個(gè)對(duì)自己更有利的選項(xiàng)而已，這種益處并不僅僅體現(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的衡量上，更體現(xiàn)在心理上的好過。

除了還款人外，在提前還款事情上涉及的銀行和官方而言，影響則更直接簡(jiǎn)單。對(duì)于銀行而言，商業(yè)銀行賺的就是“左手吸儲(chǔ)，右手放貸”的生意，放貸質(zhì)量如何直接影響的就是銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。對(duì)于國(guó)內(nèi)的銀行來(lái)說(shuō)，房貸可以說(shuō)是一項(xiàng)長(zhǎng)期穩(wěn)定生息的最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

首先是利率高，在過去的五年間，首套房貸平均利率維持在5%-6%之間，二套房貸利率則更高。與之相比，三年期、五年期存款利率長(zhǎng)期維持在3%附近。

其次期限長(zhǎng)，房貸普遍為15～20年，是銀行信貸資產(chǎn)中，長(zhǎng)期且穩(wěn)定的生息資產(chǎn)。

最后，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)較低。國(guó)內(nèi)房貸首付比例普遍在30%左右，杠桿比例較低，同時(shí)借款人收入水品普遍較高，且個(gè)人逾期的后果嚴(yán)重，是個(gè)人最優(yōu)先要償還的款項(xiàng)。更重要的是，房貸是一種抵押貸款，即便個(gè)人房貸真的逾期，銀行在已經(jīng)收取30%的首付和一定期限的還款后，對(duì)借款人的房貸進(jìn)行資產(chǎn)處置，賠本的概率較小。

因此，對(duì)于銀行的經(jīng)營(yíng)而言，房貸是一種風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果提前還款的人多額度大，對(duì)銀行的利息收入當(dāng)然會(huì)產(chǎn)生很大影響，所以銀行并不希望居民提前還貸。

也正因?yàn)榇?，我們能夠看到很多銀行通過各種設(shè)置隱形門檻或提高門檻來(lái)延緩居民提前還貸的節(jié)奏，如必須線下申請(qǐng)、設(shè)置每日預(yù)約還款的人數(shù)、收取一定違約金等。

從銀行的角度來(lái)說(shuō)，這種設(shè)置無(wú)可厚非，不過對(duì)于想要提前還款的房貸還款人來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是非常的不便利。個(gè)人有根據(jù)自身實(shí)際情況選擇提前還款與否的權(quán)力和自由，銀行作為貸款的提供者，理應(yīng)為借款人提供提前還款的便利，現(xiàn)在反而設(shè)置各種門檻。這種做法短期來(lái)看能夠延緩提前還貸帶來(lái)的資產(chǎn)縮表壓力，但對(duì)于用戶的不友好，長(zhǎng)期來(lái)看只能是損失掉用戶的信任，降低用戶對(duì)銀行的信任度。

除了銀行外，官方站在政策制定者和執(zhí)行者的角度，也同樣并不希望看到大規(guī)模的提前還貸，所以我們也能看到官媒并不鼓勵(lì)“扎堆提前還貸”。提前還貸對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響有很多方面，但從還款人的角度來(lái)看，在家庭總資產(chǎn)一定的情況下，將資金用于提前還貸，必然會(huì)一定程度上減少日常的消費(fèi)和投資，是一種典型“資產(chǎn)負(fù)債表收縮”的情況。

而居民消費(fèi)和投資的收縮，必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。正如日本在上世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后的表現(xiàn)，居民少消費(fèi)、少投資，經(jīng)濟(jì)必然失去活力，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也就無(wú)從談起。因此如果站在官方的角度，當(dāng)然不希望提前還貸大量的出現(xiàn)。

對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，當(dāng)然不需要站在官方或銀行的角度去考慮問題。但是，這種對(duì)個(gè)人有利的事情大量發(fā)生時(shí)，長(zhǎng)期來(lái)看又確實(shí)對(duì)個(gè)人可能不利。試想，如果提前還貸大量發(fā)生，引起個(gè)人消費(fèi)投資的普遍性收縮，進(jìn)而使得經(jīng)濟(jì)活力下降，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度下降，又會(huì)使得就業(yè)機(jī)會(huì)減少，個(gè)人收入增長(zhǎng)放緩甚至下降。只不過這種負(fù)面的影響長(zhǎng)期而緩慢的，且影響面廣，傳導(dǎo)路經(jīng)長(zhǎng)，并不直接作用于個(gè)人。

相比之下，提前還貸對(duì)個(gè)人的心理壓力、家庭經(jīng)濟(jì)的有利影響卻是立竿見影的。所以個(gè)人在提前還款有利的情況下，當(dāng)然是選擇提前還貸。

那么對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，到底要如何衡量提前還貸的得與失，如何計(jì)算劃算與否呢？

正如前文所提，有沒有足夠的資金是第一考量的因素。盲目跟風(fēng)的扎堆去提前還貸當(dāng)然不可取，或者有的人通過違規(guī)套取消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸來(lái)還款，同樣風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦被查出貸款用途不符合要求，銀行要求提前還款對(duì)個(gè)人現(xiàn)金流的影響，以及個(gè)人在銀行的信用，對(duì)于個(gè)人而言弊大于利。

其次就是準(zhǔn)備用于提前還貸的資金，如果用于其它用途，如投資，能否產(chǎn)生比房貸利率更高的收益率。需要注意的是，不要用投資股市或股票型基金的收益率去進(jìn)行對(duì)比，雖然從理論上來(lái)說(shuō)，通過長(zhǎng)期持有或定投等方式產(chǎn)生的收益率確實(shí)可能能夠超過房貸利率，但在這個(gè)過程中，投資者大概率要面臨超過40%的最大回撤，個(gè)人也要大量的去學(xué)習(xí)理財(cái)知識(shí)。

換言之，投資者需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的堅(jiān)持，一定的基金、股票或理財(cái)?shù)闹R(shí)儲(chǔ)備，對(duì)市場(chǎng)的判斷能力等，才能有希望通過基金等權(quán)益類產(chǎn)品的投資，取得超過房貸利率的收益率。但從國(guó)內(nèi)股民、基民的實(shí)際投資情況來(lái)看，這種人毫無(wú)疑問是少數(shù)的。

比較方便容易計(jì)算的收益率應(yīng)該是銀行大額存單、穩(wěn)健的高端理財(cái)?shù)犬a(chǎn)品的收益率，這些才是廣大的提前還貸人群最易理解，也是最容易接受的理財(cái)產(chǎn)品，如果通過這些最普遍理財(cái)取得收益率能夠覆蓋房貸利率，當(dāng)然應(yīng)該選擇將這些錢用于投資，而非提前還貸。反之亦然。

因此綜合來(lái)看，提前還款并不適應(yīng)于所有購(gòu)房者，國(guó)內(nèi)一二線與三四線城市的樓市和房貸政策也不盡相同，不同地區(qū)政策差異也較大，每位貸款人實(shí)際資產(chǎn)情況和收入現(xiàn)金流也各不一樣。

提前還款要根據(jù)購(gòu)房者自身需求來(lái)把握，綜合權(quán)衡好自己的投資能力，家庭的可用資金情況，以及自己的心理情況，來(lái)確定提前還貸與否。

關(guān)鍵詞： 房貸利率